招贤纳士

平生不解藏人善 到处逢人说项斯

(唐 · 杨敬之)

浅谈项目考察之要点


  浅谈项目考察之要点

  2011年1月26日,国务院针对房地产市场推出了八条调控措施,加强了对房地产市场的调控力度,调控力度是建国以来前所未有的。建筑业作为房地产业的下游行业,肯定会受到很大的冲击和影响。在这种时候,往往有些施工企业会在承接项目时放松防范,承接一些存在很大风险的项目,结果常常得不偿失。那么,施工企业如何考察建设工程项目的承接?怎样才能预防风险、创造效益?

  我认为,企业在承接项目的时候,经济形势无论是平稳还是严峻,都要做好以下四个方面的考量,特别是目前国内经济形势错综复杂的时候更应该如此:一是对项目的尽职调查;二是对发包人的尽职调查;三是对项目经理的尽职调查,即实际施工人的尽职调查;四是合同商务条款风险的防范。

  第一,做好项目的尽职调查

  1、项目的类别分为住宅、厂房、酒店、写字楼、公共设施、学校、医院等,项目的地点又可以分为一类城市、二类城市、三类城市,目前来讲,一类二类城市的住宅没什么问题,终归能够销售完成,而二类城市的厂房、酒店、写字楼是要谨慎的,要密切关注国家信贷政策的调整,什么项目可以贷款,什么项目不可以贷款,什么项目做到什么程度可以贷款。如保障性住房,目前而言是国家鼓励贷款的项目,但对工程款的支付要特别小心,因为保障性住房是不可以拍卖的,所以竣工的时候必须支付到97%、98%甚至是100%。像2009年国家拉动内需,有4万亿的基础设施的投入时,BT、BOT项目是鼓励施工企业进行贷款的项目,今年就不一定了。

  2、项目的合法性调查,如果是国有投资的,看有没有立项,如果是其他性质的,看有没有用地指标、建设工程规划许可、土地使用权证,如果没有,这种项目的合同是无效的,承包方的债权不受法律保护。当然合同无效,根据最高院的司法解释,工程价款的结算跟有效合同是一样的,但有很多不确定性,如停窝工损失赔偿、利息的支付、违约责任、合同解除后可得利益的赔偿等,在法律上均有争议。

  第二,做好对发包人的尽职调查

  一是发包人诚信度和资金实力的调查,有的资金实力很强但是诚信很差,有的诚信度很好但没有资金实力,两者缺一不可;二是对发包人股东的诚信度和资金实力的调查;三是对发包人和股东的业绩的调查,开发住宅的,他以前有没有做过,开发工业厂房、写字楼的,他有没有做过,一级开发有没有做过。

  第三,做好对项目经理的尽职调查。

  项目经理的尽职调查更加重要,主包括项目经理的资金实力、诚信度、业绩。

  第四,做好合同的商务条款风险的防范工作

  包括结算原则、工程价款支付时间、履约保证金、工程质量保证金等。一是结算原则。有的结算原则虽然比较苛刻,但是支付工程款的能力有保证;有的结算原则虽然比较优惠,但是实际支付工程款的能力并不一定有保证。施工企业最理想的是既较优惠又有付款保证,但若不能两全时,首先要考虑支付保证。二是工程进度款的支付。一般建设工程中约定按月形象进度的75%付款是底线。如果付款比例过低,施工企业一方面要权衡自己的垫资能力,最主要的是要考察建设单位的资信能力。三是履约保证金和质量保证金。根据国际惯例一般都是开具银行履约保函,但国内施工企业往往不是由银行开具履约保函,而是向发包人直接给付现金。给付现金跟履约保函在法律上性质都是保证合同的履行,如果从保证合同履行这个角度出发,没有必要支付现金,只要开具银行履约保函就可以了。而如果发包人坚持要以现金形式给付,施工企业就更应该对建设单位的总体资信状况作深入的调查分析。(马金山)

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